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某置業(yè)公司系某小區項目開(kāi)發(fā)商。2011年1月19日，某銀行與該置業(yè)公司簽訂《合作建房意向書(shū)》，約定：某銀行以其現有部分土地為合作條件與某置業(yè)公司合作建房，某銀行不再投入資金。2016年9月19日，某銀行與某置業(yè)公司又簽訂《合作建房合同》，約定，雙方合作建房名稱(chēng)為某銀行營(yíng)業(yè)樓項目；某銀行為某置業(yè)公司提供9798.01平方米土地，該土地上原有房屋建筑面積1020平方米；某銀行配合某置業(yè)公司辦理其中7003.14平方米土地的過(guò)戶(hù)手續，某置業(yè)公司負責為某銀行辦理剩余2794.87平方米土地的有關(guān)土地產(chǎn)權手續；并為某銀行建設1876.64平方米獨立營(yíng)業(yè)樓（銀行樓）一座及周邊環(huán)境設施，某銀行不參與項目開(kāi)發(fā)建設和經(jīng)營(yíng)管理，不需要投入資金?？⒐ず竽持脴I(yè)公司將銀行樓及附屬設施交付某銀行。根據某銀行提供的不動(dòng)產(chǎn)權證顯示，某銀行對某銀行樓享有獨立產(chǎn)權，并對銀行樓及附屬設施占有土地單獨享有國有建設用地使用權。2015年12月3日，某置業(yè)公司與某物業(yè)公司簽訂《前期物業(yè)服務(wù)合同》，約定：某物業(yè)公司按房屋建筑面積每平方米每月收取1.18元計收物業(yè)服務(wù)費，業(yè)主或物業(yè)使用人應在每月5日前交納當月物業(yè)服務(wù)費，逾期交納的從應交費之日的次月1日起，每逾期一日按應付費用的萬(wàn)分之五交納違約金。根據某物業(yè)公司提供證據確認2016年1月某物業(yè)公司收取某銀行水費201.4元、電費10716元。某銀行提供證據確認2016年至2022年期間某銀行多次與第三方簽訂相關(guān)服務(wù)合同，由第三方對某銀行單位設施進(jìn)行維修、養護、管理，并對相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境衛生提供保潔服務(wù)，為此支付了相關(guān)費用。另外，某物業(yè)公司與某銀行之間未單獨簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》。法院經(jīng)審理認為，某銀行與某置業(yè)公司合作建房，某銀行只需提供部分土地，不需要投入資金，竣工后某置業(yè)公司按約定將建設的銀行樓及附屬設施交付某銀行，雙方?jīng)]有簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》，某銀行對銀行樓享有獨立產(chǎn)權，對銀行樓及附屬設施占有土地單獨享有國有建設用地使用權。據此，本院能夠認定某銀行與某置業(yè)公司不存在商品房買(mǎi)賣(mài)合同關(guān)系，某銀行不屬于某小區業(yè)主?！吨腥A人民共和國民法典》第九百三十九條規定，“建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力?！北驹赫J為某物業(yè)公司與某置業(yè)公司簽訂的《物業(yè)服務(wù)合同》對某銀行沒(méi)有法律約束力。且2016年至2022年期間某銀行單位設施維修、養護、管理，相關(guān)場(chǎng)地環(huán)境衛生保潔服務(wù)均由第三方提供，某銀行為此支付了相關(guān)費用。據此，本院能夠確認在此時(shí)間段有第三方為某銀行提供了物業(yè)服務(wù)。由于某物業(yè)公司與某銀行之間未單獨簽訂《物業(yè)服務(wù)合同》，雖然2016年1月某物業(yè)公司曾收取某銀行水電費，是基于供水供電部門(mén)委托，是一種委托代理行為，不能據此確認某物業(yè)公司與某銀行之間存在物業(yè)服務(wù)合同關(guān)系，因此某物業(yè)公司無(wú)權要求某銀行支付案涉物業(yè)服務(wù)費及違約金。該案經(jīng)二審判決駁回上訴，維持原判。雙方合作建設的房屋雖在公告官網(wǎng)規劃設計上相互連通，但如其中一方未接受另一方委托的物業(yè)公司的服務(wù)，且另行委托了第三方進(jìn)行服務(wù)，則不必向物業(yè)公司繳納物業(yè)服務(wù)費。《中華人民共和國民法典》第九百三十九條 建設單位依法與物業(yè)服務(wù)人訂立的前期物業(yè)服務(wù)合同，以及業(yè)主委員會(huì )與業(yè)主大會(huì )依法選聘的物業(yè)服務(wù)人訂立的物業(yè)服務(wù)合同，對業(yè)主具有法律約束力。來(lái)源：山東高法
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